AVM İçin Hijyen ve Haşere Çözümleri

Alışveriş Merkezleri İçin Bilmeniz Gerekenler

Alışveriş merkezi, tek bir işletme gibi yönetilemeyecek kadar karma bir yapıdır. Aynı kabuğun altında gıda üreten bir food court birimi, açık gıda satan bir market, tekstil mağazası, sinema salonu, çocuk oyun alanı, spor salonu ve evcil hayvan reyonu yan yana çalışır; her biri kendi atığını, kendi nemini ve kendi zararlı baskısını üretir. Bir tekstil mağazasının riski depodaki karton ambalajla sınırlıyken, iki kapı ötedeki bir işletmede aynı anda yağ, süt ve şeker işleniyor olabilir. Yönetimin hukuki sorumluluğu çoğunlukla ortak alanla sınırlıdır, oysa ziyaretçinin algısı bütün üzerinden kurulur: tek bir birimde yaşanan olay ertesi gün merkezin adıyla anılır. İkinci belirleyici unsur ölçektir. On binlerce metrekare kapalı alan, birkaç kat bodrum otopark, kilometrelerle ölçülen teknik galeri ve gün içinde binlerle ifade edilen ziyaretçi trafiği; hiçbir bölgenin bir kez ele alınıp bırakılmasına izin vermez, her alanın kendi tekrar ritmi vardır. Üçüncüsü devir hızıdır. Kiracılar değişir, tadilatlar birbirini izler, yeni birimler açılır; boşalan bir birim temizlenmeden ve kontrol edilmeden kapatıldığında birkaç ay içinde komşularını besleyen sessiz bir kaynağa dönüşür. Sağlıklı bir merkez programı bu üç gerçeği, yani karma kullanımı, ölçeği ve devir hızını baştan kabul ederek kurulur. Aksi halde yönetim, birbirinden kopuk tekil müdahalelerle aynı şikayetleri döngüsel biçimde karşılamak zorunda kalır ve harcanan emek her sezon başında sıfırlanır.

İdari yük, teknik yükten hafif değildir. Belediye gıda denetimi genellikle kiracıya yazılır, ancak denetçi ortak atık hacmini, servis koridorunu ve yükleme rampasını gördüğünde soru doğrudan yönetime döner. Marka zincirleri kendi iç denetçilerini gönderdiğinde kiracıdan yalnızca kendi biriminin değil, bağlı olduğu merkezin programının da kanıtını isterler; bu talep çoğu zaman kiracı üzerinden yönetime bir yazışma olarak ulaşır ve cevaplanması gerekir. Bu yüzden yönetimlere önerdiğimiz ilk şey, dağınık evrakı tek bir hijyen dosyasında toplamaktır. Dosyanın omurgasını uygulamayı yapan firmanın Sağlık Bakanlığı biyosidal uygulama izin belgesi, mesul müdür bilgisi ve saha personelinin sertifikaları oluşturur; üzerine kullanılan ürünlerin ruhsat numaraları ile güvenlik bilgi formları, tarihli uygulama raporları, numaralı istasyon envanteri ve su depolarına ait temizlik ile analiz kayıtları eklenir. Kiracı devir süreçlerine de aynı disiplini taşımak gerekir. Yeni birim teslim edilirken tadilat sonrası temizlik yapılmış mı, birim içi zararlı kontrolü sözleşmeye bağlanmış mı, kiracı kendi uygulama raporlarını hangi sıklıkla yönetime iletecek. Bu üç maddenin kira sözleşmesi eklerinde açıkça yer alması, ilerideki ihtilafların büyük bölümünü baştan kapatır ve denetim gününde yönetimi savunma pozisyonundan çıkarır. Dosyanın dijital bir kopyasının tutulması ise yönetim ekibi değiştiğinde geçmişin kaybolmasını engeller.

Merkez ölçeğinde hijyen tek bir hizmet kalemi değil, aynı takvim üzerinde yürüyen birkaç programın toplamıdır. Zararlı kontrolü tarafında ortak alanlar düzenli servis periyoduna bağlanır; food court katı, atık odası, yükleme rampası ve otopark drenajı gibi baskının yoğun olduğu bölgeler bu periyodun içinde daha sık ele alınır, izleme istasyonları ise servisler arasında da kontrol edilir. Su tarafında depoların periyodik temizliği ve ardından yapılan analiz, hem sağlık mevzuatı hem de iklimlendirme kaynaklı riskler açısından programın sabit kalemidir; deponun hacmi ve sayısı arttıkça bu iş kendi başına bir planlama konusu haline gelir. Dezenfeksiyon tarafında ziyaretçinin en çok temas ettiği yüzeyler ayrı bir liste oluşturur: tuvaletler, bebek bakım odaları, oyun alanı ekipmanı, asansör butonları, yürüyen merdiven küpeşteleri ve ortak yemek alanı tepsi hattı. Genel temizlik sürekli bir saha ekibiyle yürütülür, ancak vitrin arkası, teknik hacim, asma tavan üstü, havalandırma menfezleri ve aydınlatma armatürleri gibi noktalar dönemsel derin çalışma gerektirir. Food court oturma grupları, dinlenme köşeleri ve sinema koltukları gibi kumaş yüzeyler için periyodik yıkama planlanır; bu yüzeyler görünmeden kirlenir ve koku yaptığında ziyaretçiyi ilk uyaran unsur olur. Mağaza tadilatları bittiğinde ise inşaat sonrası temizlik ve teslim öncesi kontrol devreye girer.

Takvimi kuran iki ayrı sezon vardır ve bunlar çakıştığında sorun büyür. Birincisi biyolojik sezondur: havaların ısınmasıyla karınca ve hamam böceği hareketi görünür hale gelir, yaz ortasında otopark drenajı ve peyzaj sulaması sivrisinek ile karasinek baskısını yükseltir, havalar soğumaya başladığında kemirgen bina kabuğuna yönelir, kışın iklimlendirmenin kapalı devrede uzun süre çalışması ise nem ve hava kalitesi başlığını öne çıkarır. İkincisi ticari sezondur: okul tatilleri, bayramlar, indirim dönemleri ve yılbaşı yoğunluğu. Merkezin en kalabalık olduğu haftalarda ağır iş yapılamaz; bu yüzden derin temizlik, kumaş yüzey yıkama, depo temizliği ve kapsamlı zararlı denetimi gibi kalemler yoğunluk başlamadan önceki sakin haftalara çekilir. Yoğun dönem boyunca program bakım moduna geçer, yalnızca izleme ve hızlı müdahale yürütülür; bu dönemde ekibin merkezde daha görünür olması, çıkabilecek bir şikayeti saat içinde kapatabilmek için gereklidir. Merkezin kapalı kalması hiçbir aşamada gündeme gelmez; işler ziyaretçi trafiğinin dışında, mağaza kapanışıyla açılış arasındaki pencerede planlanır ve güvenlik ile teknik birimle önceden yazılı olarak koordine edilir. Tadilat için kapalı olan birimler de program açısından fırsattır; o birimde normalde ulaşılamayan gider hatları, tezgah altları ve asma tavan boşlukları ancak boşken ele alınabilir.

Yönetim kurulunun gördüğü çıktı, sahadaki işin kendisi değil dosyadır. Bu yüzden raporlamayı en baştan ölçülebilir kurmak gerekir: şikayetin hangi birimden geldiği, kaç saatte kapatıldığı, hangi istasyonun hangi ziyarette hareket gösterdiği, hangi bölgede tekrar eden bir eğilim olduğu ve hangi yapısal önerinin uygulanıp uygulanmadığı. Bu kalemler aylık bir özet tabloya döküldüğünde, yönetim değiştiğinde bile merkezin geçmişi kaybolmaz; yeni ekip nereden devraldığını görebilir ve program sıfırdan kurulmak zorunda kalmaz. Kayıt disiplini aynı zamanda maliyetin nereye gittiğini de gösterir. Sürekli aynı bölgeden gelen şikayetler çoğu zaman kimyasal eksikliğine değil kapatılmamış bir tesisat geçişine, bakımsız bir gidere, ezik bir kapı fırçasına ya da yanlış konumlanmış bir atık noktasına işaret eder; bu kalemler kapatılmadığı sürece her serviste aynı iş tekrar edilir. Nika Temizlik olarak 2002'den bu yana yürüttüğümüz kurumsal işlerde, keşif aşamasında merkezi baştan sona gezip alan alan risk çıkarıyor, hangi hizmetin hangi periyotta gerektiğini yazılı bir program önerisine dönüştürüyoruz. Öneri hem servis takvimini hem de yönetimden beklenen yapısal aksiyonları içerir. Keşif ücretsizdir ve bağlayıcı değildir. Zararlı kontrolü ile temizlik hizmetlerini İstanbul ve yakın Marmara illerinde, su deposu hizmetlerini ise daha geniş bir bölgede veriyoruz.